§ Sie fragen – wir antworten
Wann hat die Rückgabe der Pachtsache an den Vorstand zu erfolgen und was beinhaltet diese?
Die Rückgabe der Pachtsache hat nach Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses zu erfolgen. Das ergibt sich aus § 546 BGB i.V. mit § 581 Abs. 2 BGB. Gleichlautende Regelungen sind in den Kleingarten-Pachtverträgen enthalten. Eine Besonderheit liegt vor, wenn das Kleingartenpachtverhältnis, wie in den Kleingärtnervereinen (KGV) des Stadtverbandes Leipzig der Kleingärtner (SLK) vielfach anzutreffen, wegen fehlenden Pachtinteressenten lückenlos in ein Nutzungsverhältnis auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages übergeht. In diesen Fällen hat die Rückgabe der Pachtsache nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses zu erfolgen.
Das Kleingartenpachtverhältnis endet bei einer fristlosen (außerordentlichen) Kündigung mit dem Zugang des Kündigungsschreibens bei der anderen Vertragspartei. Bei einer ordentlichen Kündigung endet es mit Ablauf der gesetzlich bestimmten bzw. vertraglich vereinbarten Kündigungszeit. Bei einem Aufhebungsvertrag endet das Kleingartenpachtverhältnis zu dem vereinbarten Termin. Stirbt der Pächter, endet das Kleingartenpachtverhältnis mit dem Ablauf des Kalendermonats, der auf seinen Tod folgt. Das Nutzungsverhältnis endet mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer. Gibt es einen Pachtinteressenten für den vakanten Kleingarten, dann wird das Nutzungsverhältnis vor Zeitablauf beendet.
Aus der Verpflichtung zur Rückgabe der Pachtsache ergibt sich für den scheidenden Pächter die Verpflichtung, dass die Initiative zur Rückgabe der Pachtsache von ihm auszugehen hat. Eingeschlossen zur Vorbereitung der Rückgabe der Pachtsache ist die (Vertrags-) Pflicht, frühzeitig die Wertermittlung für die der Schätzung unterliegenden Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen zu beantragen. Bis zur Rückgabe der Pachtsache hat der scheidende Pächter alle offenen finanziellen Forderungen zu begleichen und die vom Verpächter näher bezeichneten Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen zu beseitigen, Müll und Unrat von der Pachtsache zu entfernen und den Mutterboden in einen zur weiteren kleingärtnerischen Nutzung geeigneten Zustand zu versetzen.
Der Pächter hat sich mit dem Verpächter bezüglich der Vereinbarung eines Termins für die Rückgabe / Rücknahme der Pachtsache in Verbindung zu setzen und zu gewährleisten, dass er zu diesem Termin persönlich erscheint, sich im eingetretenen Hinderungsfall wegen einer Terminänderung unverzüglich mit dem Vorstand in Verbindung setzt oder sich durch einen von ihm (nachweislich) Bevollmächtigten / Entscheidungsbefugten vertreten lässt.
Kommt der Pächter seiner Verpflichtung nicht nach, dann sollte der Verpächter einen kurzfristigen Termin für die Rückgabe / Rücknahme der Pachtsache bestimmen und dem säumigen Pächter mit der Terminmitteilung die möglichen negativen Rechtsfolgen – Klage auf Räumung und Herausgabe verbunden mit Schadenersatzforderungen – aufzeigen.
Die Rückgabe der Pachtsache hat grundsätzlich an den KGV als Verpächter zu erfolgen. Nur mit dessen Zustimmung ist im Ausnahmefall die direkte Übergabe an den Folgepächter zulässig.
Die Rückgabepflicht nach Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses beinhaltet, dass die Rückgabe am Tag seiner Beendigung oder unmittelbar danach erfolgt. Diese Forderung ist – abgesehen von Fällen der fristlosen Kündigung oder bei Tod des Pächters – zumutbar und realisierbar. Der scheidende Pächter hatte ausreichend Zeit, den Rückgabezustand entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen bzw. den Forderungen des Verpächters herzustellen.
In allen anderen Fällen sollte der Verpächter eine den konkreten Besonderheiten – wie in der Person des Pächters liegender Umstände, Jahreszeit u.ä. – angepasst, angemessene Fristen für Räumung und Übergabe bestimmen. Überlange Fristen sind zu vermeiden.
Der Verpächter sollte darauf achten, welche Aktivitäten der ehemalige Pächter nach Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses auf der ehemaligen Pachtsache verrichtet. Sind sie einer kleingärtnerischen Nutzung und nicht der Vorbereitung der Rückgabe zuzuordnen, dann sollte er ungeachtet pachtvertraglicher Regelungen diesen unverzüglich widersprechen, um eine stillschweigende Verlängerung des Pachtverhältnisses zu verhindern (§ 545 BGB i.V. § 581 Abs. 2 BGB).
Die Rückgabe / Rücknahme der Pachtsache wird mehr oder weniger symbolisch vollzogen, indem der scheidende Pächter im Rahmen einer Begehung, die unbedingt protokollarisch gesichert werden sollte, die Schlüssel zum Kleingarten und der Gartenlaube dem Verpächter aushändigt.
Eine erfolgte Rücknahme der Pachtsache durch den Verpächter schließt nicht aus, dass der Verpächter auf gerichtlichem Wege die Erledigung nicht erfüllter Forderungen durchsetzt. Insofern befreit eine erfolgte Rücknahme den Pächter z.B. nicht von der Beseitigung unzulässiger Baulichkeiten oder Anpflanzungen. Unter Beachtung gesetzlicher Verjährungsfristen können auch Forderungen geltend gemacht werden, die sich erst nach der Rücknahme / Rückgabe der Pachtsache für den Verpächter offenbarten.
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
