Worauf ist bei Abschluss eines Pachtvertrages zu achten?

§ Sie fragen – wir antworten

Worauf muss der Pachtinteressent bei Abschluss eines Pachtvertrages über einen Kleingarten und der Pächter bei der Übergabe der Pachtsache vertrauen dürfen? Was ist durch den Vorstand im Interesse der Rechtsklarheit, der Rechtssicherheit, des Rechtsfriedens und der Vermeidung negativer Rechtsfolgen für den KGV zu beachten?

Rechtswirksame Pachtverhältnisse über einen Kleingarten kommen nur zustande, wenn ein Pachtvertrag zwischen dem Verpächter (innerhalb des SLK sind dies die Kleingärtnervereine) und dem Pachtinteressenten – unter der Voraussetzung seiner Mitgliedschaft im KGV – abgeschlossen wird.

Der Interessent muss darauf vertrauen dürfen, dass die Vertragspartei KGV bei Vertragsabschluss Vorstandsmitglieder vertreten, die nach den Regelungen der geltenden Vereinssatzung und dem gültigen Wahlergebnis zur Vertretung des KGV im Rechtsverkehr – somit auch zum Abschluss eines Kleingartenpachtvertrages – befugt und im Vereinsregister als solche ausgewiesen sind. Der Pachtinteressent kann bei Vertragsabschluss auch darauf vertrauen, dass über den von ihm gewünschten bzw. ihm angebotenen Kleingarten kein weiteres rechtswirksames Pachtverhältnis besteht und die Pachtsache mit Vertragsbeginn durch ihn uneingeschränkt kleingärtnerisch genutzt werden kann. Demzufolge kann kein Pachtverhältnis über einen Kleingarten begründet werden, wo eine rechtswirksame Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses infolge Kündigung des Kleingartenpachtvertrages oder Aufhebungsvertrag noch aussteht. Auch dann, wenn zwar das Kleingartenpachtverhältnis rechtswirksam beendet ist, aber eine ordnungsgemäße Rückgabe durch den scheidenden Pächter bzw. einen legitimierten Dritten und die Rücknahme der Pachtsache durch den Verpächter noch nicht stattgefunden hat und offensichtlich nur durch Zivilklage (Räumungsklage) zu realisieren ist, kann kein neues Pachtverhältnis begründet werden. Gemeint sind insbesondere Fälle, wo der Altpächter die Rückgabe der Pachtsache verweigert oder wegen unbekannten Wohnsitzes keine Rücksprachen u.ä. dem Kleingärtnerverein möglich sind.

Der Pachtinteressent muss bei Vertragsabschluss darauf vertrauen können, dass gemäß der Beschlüsse des LSK und des SLK nach Kündigung bzw. Einigung über die Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses eine Wertermittlung stattgefunden hat und der scheidende Pächter im Vorfeld der Vorbereitung der Rückgabe der Pachtsache durch den Verpächter zur Beseitigung bzw. Entfernung von solcher Baulichkeiten, Anlagen/Einrichtungen, Anpflanzungen, Inventar u.ä. verpflichtet wurde, die gesetzes-/vertragswidrig von ihm errichtet oder angepflanzt oder auf andere Weise auf die Pachtsache gebracht worden sind. Der Pachtinteressent muss davon ausgehen können, dass mit ihm ein Vertrag über einen Kleingarten abgeschlossen wird und ihm eine Pachtsache übergeben wird, die frei von unzulässigen oder unbrauchbaren Sachen ist. Hat der scheidende Pächter die Auflagen des Verpächters nicht erfüllt, muss der Pachtinteressent vor Vertragsabschluss vom Stand der Erledigung Kenntnis erhalten. Das schließt im Einzelfall – bei Kenntnis der Sach- und Rechtslage seitens des Pachtinteressenten – den Abschluss des Pachtvertrages nicht generell aus. Dies dann nicht, wenn sich der Pachtinteressent freiwillig zur Beseitigung dieser Sachen verpflichtet oder Vereinbarungen über den weiteren Umgang mit diesen Sachen zwischen Verpächter, Altpächter und Pachtinteressenten abgeschlossen werden, die dem Abschluss eines Pachtvertrages und der Übergabe der Pachtsache zur kleingärtnerischen Nutzung nicht entgegenstehen.

Der Pachtinteressent muss auch darauf vertrauen dürfen, dass er vor Abschluss eines Pachtvertrages über Besonderheiten der Pachtsache aufgeklärt wird. Gemeint ist z.B., dass die “übergroße Laube” zwar den Bestandsschutz bei Pächterwechsel nicht verliert, aber für ihn als deren künftiger Eigentümer zu erhöhten finanziellen Belastungen führt. Zum angestrebten beiderseitigen Vertrauensverhältnis bei Begründung und während des Kleingartenpachtverhältnisses gehört auch, dass dem Pachtinteressenten vor Vertragsabschluss die sich aus dem Kleingartenpachtverhältnis für ihn ergebenden Haupt- und die wichtigsten Nebenpflichten und deren rechtliche Grundlagen erläutert werden.

Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger

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