§ Sie fragen – wir antworten
Die Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses (KgPV) schließt in sich die Rückgabe der Pachtsache (im Wirkungsbereich des Stadtverbandes Leipzig der Kleingärtner e.V. – SLK) an den Kleingärtnerverein (KGV) als Verpächter ein. Verbunden in einer Vielzahl der Fälle mit der Verpflichtung zu deren teilweisen oder vollständigen Beräumung.
Nicht immer werden die Entscheidungen der Vorstände widerspruchslos befolgt, teils werden die Auflagen nicht erfüllt und führen zur Inanspruchnahme des gerichtlichen Weges.
Eine notwendige Vorbemerkung: Die Vorstände der KGV treffen in diesen für beide Vertragsparteien durchaus komplizierten Situationen keine „lebensfremden“, willkürlichen und rechtlich unhaltbare Entscheidungen. In ihre Entscheidungsfindung fließen das Wissen aus gezielten Rechtsschulungen und anderen Formen der Rechtsarbeit mit den Vorständen, langjährige Erfahrungen aus der Verpachtung von Kleingärten und sachkundiges Wissen in Gestalt gezielter Hinweise der Wertermittler ein.
Die Interessen des scheidenden Pächters hinsichtlich des Belassens seines Eigentums in Gestalt von baulichen Anlagen, Anpflanzungen usw. werden im Rahmen des Möglichen berücksichtigt. Um negative Auswirkungen für die Mitglieder des KGV – wie Kosten für den Abriss von Baulichkeiten, die Entrümpelung und Herstellung eines wiederverpachtbaren Zustandes der Parzelle abzuwenden – ist das Beräumungsverlangen in der Endkonsequenz berechtigt. Nicht zu übersehen ist auch, dass der Bodeneigentümer im Fall der – aus welchen Gründen auch immer – Rückgabe des Mutterbodens an ihn in einem Zustand verlangt, wie er zum Zeitpunkt der Verpachtung war. D.h. vor allem ohne Baulichkeiten, bauliche Anlagen, Anpflanzungen – wie Wald- und Parkbäume. Die Kosten der Herstellung dieses Zustandes sind letztlich vom KGV, d.h. von seinen Mitgliedern zu tragen. Insofern ist die zunehmende Konsequenz gegenüber scheidenden Pächtern, vor allem von KGV mit einem relativ hohen Leerstand zu unterstützen.
Unter diesem Aspekt sollten die Vorstände noch konsequenter hinsichtlich des Entfernungsverlangens bei rechtswidrigen (einschließlich vertragswidrigen) Handeln der Pächter bereits bei bestehendem KgPV vorgehen.
Zur Sache selbst: Das Bundesklengartengesetz (BKleingG) enthält keine rechtlichen Regelungen bezüglich der Beräumung und Herausgabe der Pachtsache im Zusammenhang mit der Beendigung des KgPV. Die rechtliche Grundlage für das Handeln der Vorstände bilden gemäß § 4 Abs.1 BKleingG das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB, siehe § 581 Abs.2), vor allem aber die einschlägigen pachtvertraglichen Regelungen. Bezogen auf die nach dem 03.10.1990 in den KGV des SLK zur Anwendung kommenden Kleingartenpachtverträgen (PV) siehe §§ 8 und 9.
Vielfach sind nicht allgemein fehlende Pachtinteressenten ursächlich für eine ausbleibende Wiederverpachtung freier Kleingärten (Kg) oder vom Pächter nicht zu vertretende Umstände, sondern der allgemeine Zustand des Kg (baulicher Zustand der Gartenlaube, die Gestaltung und Bepflanzung des Kg sowie dessen Allgemeinzustand (von Verunkrautung bis Verwilderung). Die Beendigung des KgPV, die in der Regel durch Kündigung des PV durch eine Vertragspartei oder durch Aufhebungsvertrag erfolgt, ist grundsätzlich zu trennen von der Pflicht des scheidenden Pächters zur Beräumung (und Herausgabe) der Pachtsache nach Beendigung des KgPV an den Verpächter.
Mit dem freiwilligen Abschluss des PV – unter Verwendung der in den KGV des SLK zur Anwendung kommenden Vertragsformulare – erkennt der Pächter an, dass der Verpächter von ihm die unverzügliche „Beseitigung aller ungesetzlichen oder aller entgegen den Festlegungen des Verpächters aufgestellten/errichteten Baulichkeiten und Anlagen sowie vorgenommenen Anpflanzungen sowie zur Beseitigung aller für die kleingärtnerische Nutzung des Kg nicht erforderlichen, verfallenen oder das Landschaftsbild verunzierenden Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen“ verlangen kann.
Gleichzeitig erkennt der Pächter bei Abschluss des PV an, dass er „den Pachtgegenstand nach Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses von seinem Eigentum (Baulichkeiten, Anlagen, Anpflanzungen und Zubehör) zu beräumen und im beräumten Zustand sowie in einem Zustand, der eine weitere kleingärtnerische Nutzung ermöglicht, an den Verpächter zurückzugeben“ hat.
Zum Vertragsinhalt gehört auch, dass der Pächter sich von der Verpflichtung zur Beräumung der Pachtsache befreien kann, wenn ein vom Vorstand bestätigter Nachfolgepächter vorhanden und bereit ist, Eigentum an den dem Vorpächter gehörenden Sachen zu erwerben oder es zu einer diesbezüglichen vertraglichen Vereinbarung zwischen Verpächter und scheidenden Pächter kommt. In der Regel geschieht dies im Rahmen eines zeitlich befristeten „Nutzungsvertrages“.
Man beachte grundsätzlich: Der KGV verpachtet im Auftrag des Generalpächters (SLK) lediglich den Grund und Boden der parzellierten Fläche der Kleingartenanlage (KGA) an den Pächter zur kleingärtnerischen Nutzung. Insofern sind Inserate, Aushänge u.ä. „Garten zu verkaufen“ irrelevant und rechtlich falsch!
Alle Baulichkeiten, Anlagen, Anpflanzungen, Einrichtungsgegenstände, Gartengeräte und sonstiges Zubehör, die sich auf der Parzelle befinden, sind persönliches Eigentum des aktuellen Pächters bzw. werden auf vertraglicher Grundlage (vgl. § 9 Abs.1 PV) als solches behandelt. Sie wurden entweder vom aktuellen Pächter selbst errichtet, angepflanzt, eingebracht oder der Erwerb des Eigentums an diesen Sachen erfolgte (bis auf Ausnahmen) vom Vorpächter. Das verschiedentlich vorgebrachte Argument des scheidenden Pächters bei einem Entfernungsverlangen: „Das stammt von meinem Vorgänger“ entkräftet das geschilderte Eigentumsverhältnis nicht!
Eine andere Frage ist, ob der Eigentumsübergang in Gestalt eines schriftlichen Vertrages oder einer rechtswirksamen Schenkung unter Aufzählung aller letztlich rechtlich relevanten Sachen erfolgte – was bei Beendigung/Begründung eines KgPV ebenso anzuraten ist wie eine Kopie des Vertrages in die Handakte des Vorstandes genommen werden sollte – oder der Eigentumsübergang durch Handschlag oder stillschweigende Hinnahme erfolgte. Konfliktpotenzial liegt regelmäßig in der zuletzt genannten Vorgehensweise.
Wer bei der Begründung von Kleingartenpachtverhältnissen Sachen vorfindet, über die er kein Eigentum erwerben will, muss sein Entfernungsverlangen spätestens bei der Übergabe der Pachtsache zur kleingärtnerischen Nutzung durch den Verpächter an diesen richten oder seine ablehnende Haltung im Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb von Sachen, die Eigentum des Vorpächters sind, gegenüber dem Vorpächter zum Ausdruck bringen. Es steht dem Pachtinteressenten bzw. (Folge-)Pächter auch frei, den Abschluss des Pachtvertrages über den vakanten Kg bzw. die Übernahme dieses Kg zur kleingärtnerischen Nutzung unter den gegebenen Umständen abzulehnen.
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
