§ Sie fragen – wir antworten
Kann eine durch den Pächter eines Kleingartens erfolgte Kündigung des Kleingartenpachtvertrages zurückgenommen und das Pachtverhältnis ohne Wenn und Aber einfach fortgesetzt werden ?
Vorab: Generell sollten jeder Kündigung des Kleingartenpachtvertrages gründliche Überlegungen vorausgehen. So können der Kündigung zugrundeliegende Motive bzw. Anlässe – wie z.B. eine allgemeine Überlastungssituation durch zeitaufwendige Fahrten zur und von der Arbeitsstelle oder Nachbarschaftsstreitigkeiten – sich ändern oder wegfallen.
Die Kündigung eines Kleingartenpachtvertrages ist (aus rechtlicher Sicht) eine einseitige Willenserklärung. Der Pächter bekundet in der Kündigung gegenüber dem Verpächter seinen Willen, den auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Kleingartenpachtvertrag zu beenden.
Mit ihrem Zugang beim Verpächter wird die Kündigung rechtswirksam. Unwirksam ist sie dann, wenn die zu ihrer rechtlichen Wirksamkeit erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen. Das ist vor allem gegeben, wenn sie nicht schriftlich, sondern mündlich erfolgt oder das Kündigungsschreiben keine Unterschrift des Pächters oder bei Pächtermehrheit der Pächter vorweist.
Bei einer dem Verpächter zugegangenen rechtwirksamen fristlosen Kündigung des Kleingartenpachtvertrages seitens des Pächters endet das Kleingartenpachtverhältnis mit sofortiger Wirkung.
Da in allen in den Kleingärtnervereinen (KGV) des SLK zur Anwendung kommenden Kleingartenpachtverträgen Modalitäten der ordentlichen Kündigung vereinbart wurden und werden gilt:
Eine dem Verpächter zugegangene ordentliche Kündigung des Kleingartenpachtvertrages seitens des Pächters beendet das Kleingartenpachtverhältnis, abgesehen von abweichenden Regelungen in „Altverträgen“, in nahezu allen Fällen am 30. November des laufenden Jahres bei einer Kündigung bis spätestens am 3. Werktag im August des Jahres. Eine verspätet zugegangene Kündigung gilt immer als Kündigung zum nächstmöglichen Termin.
Der Pächter ist berechtigt, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist die Pachtsache kleingärtnerisch zu nutzen, insbesondere die Früchte seiner Arbeit zu ziehen. Nach Ablauf der Kündigungsfrist ist er zur unverzüglichen Beräumung und Rückgabe der Pachtsache unter Befolgung einschlägiger gesetzlicher und vertraglicher Regelungen sowie aktueller Forderungen des Verpächters verpflichtet.
Nach herrschender Rechtsmeinung kann eine dem Verpächter zugegangene rechtwirksame fristlose oder ordentliche Kündigung nicht zurückgenommen bzw. widerrufen werden. Es sei denn, wenn der Widerruf dem Verpächter vorher oder gleichzeitig mit der Kündigung zugeht (§ 130 Abs.1 BGB).
Die Rücknahme bzw. der Widerruf der Kündigung ist jedoch als Bereitschaft des Pächters, das Kleingartenpachtverhältnis fortsetzen bzw. neu begründen zu wollen zu werten.
Aus dem Umstand, dass bei einer ordentlichen Kündigung erst nach Ablauf einer Kündigungsfrist das Kleingartenpachtverhältnis endet, kann nicht geschlussfolgert werden, dass bis zu deren Ablauf die Kündigung zurückgenommen werden kann und der Verpächter diese einseitige Willensbekundung zu respektieren hat.
Auch in diesen Fällen entscheidet allein der KGV als der Verpächter mit wem er ein Pachtverhältnis über den vakanten Kleingarten abschließt oder fortsetzt.
Es ist jenen Rechtspositionen zu folgen, wonach bei einer Rücknahme bzw. einem Widerruf der ordentlichen Kündigung während der laufenden Kündigungsfrist und der Bereitschaft des Verpächters mit dieser(n) Person(en) das Kleingartenpachtverhältnis fortzusetzen, vom Abschluss eines „neuen“ Kleingartenpachtvertrages abgesehen werden und an dessen Stelle ein entsprechender Zusatzvermerk im vorliegenden Kleingartenpachtvertrag vorgenommen werden kann oder dem Kleingartenpachtvertrag eine diesbezügliche Vereinbarung beigefügt wird.
Um eventuell Risiken bei späteren Rechtskonflikten und Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, sollten klare Aussagen über den Willen beider Vertragsparteien dokumentiert und rechtswirksam handschriftlich unterzeichnet werden.
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
