§ Sie fragen – wir antworten
Die Zahlungssäumigkeit einiger Vereinsmitglieder und Kleingartenpächter führt zur Überlegung der Einführung einer Kaution. Ist das sinnvoll und was ist aus rechtlicher Sicht zu beachten?
Wie bei der Vermietung von Wohnungen hat in der Rechtspraxis auch bei der Verpachtung von Kleingärten das Hinterlegen einer Kaution (Sicherheitsleistung) Eingang gefunden. Auch eingetragene gemeinnützige Vereine ohne Vermietung/Verpachtung fordern von ihren Mitgliedern eine Sicherheitsleistung. Dies zur Wahrung der Vereinsinteressen und der seiner Mitglieder, um die Zahlungsfähigkeit des Vereins zu sichern und die Mitglieder vor zusätzlichen finanziellen Belastungen zu schützen.
Hierzu ist das Kautionsverlangen durchaus ein Weg, der hinsichtlich der Höhe und des Zeitpunktes des möglichen Zugriffs auf die hinterlegte Kaution nicht problemlos ist. Auf keinen Fall ersetzt das frühzeitige und konsequente Vorgehen gegen Zahlungssäumige (vor allem aber gegenüber Dauerschuldner und ehemalige Kleingartenpächter), die den Auflagen im Zusammenhang mit der geforderten Beräumung und des Rückgabezustandes nicht nachgekommen sind. Dies ist nicht kritiklos zu betrachten.
Die Entscheidung über die Verpflichtung zur Zahlung einer Kaution nur von Pachtinteressenten – wie es in der Praxis vielfach vorgesehen ist – oder von allen Kleingartenpächtern obliegt dem Kleingärtnerverein (KGV) – der Mitgliederversammlung. In jedem Fall sollten in der Beitrags- und Gebührenordnung des KGV die Grundfragen (z.B. wer ist zur Kaution verpflichtet; ist sie eine Voraussetzung zum Abschluss des Kleingartenpachtvertrages; zu welchem Zeitpunkt ist sie fällig und in welcher Höhe ist sie zu leisten) geregelt sein.
Eindeutig bestimmt werden sollte auch, ob und welche Sicherheitsleistungen aus Zahlungsverpflichtungen aus der Mitgliedschaft im KGV zu erbringen sind. Dahingestellt sei, inwieweit sich Kautionsverlangen negativ auf Pachtinteressenten auswirkt.
Man sollte auch nicht unbeachtet lassen, dass immer dann, wenn finanzielle Forderungen nur an einen Teil der Vereinsmitglieder/Kleingartenpächter gestellt werden, der Vorwurf – zumindest im Raum steht – der Ungleichbehandlung und damit die Verletzung eines Rechtsstaatsprinzips.
In die Überlegungen zur Einführung einer Kautionspflicht muss Klarheit darüber bestehen, dass der Zugriff auf die hinterlegte Kaution erst mit der Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses möglich ist. Während des Kleingartenpachtverhältnisses auflaufende Schulden durch Nichtzahlung finanzieller Forderungen erlaubt keinen (!) Zugriff auf die hinterlegte Kaution. Die Hinterlegung der Kaution muss gesondert von (Vermögens-) Konten des KGV vorgenommen werden. In der Praxis sind Einzelkonten für jeden Zahlungsverpflichteten, aber auch Kautions-Sammelkonten anzutreffen.
Es gilt ferner zu beachten, dass es für die Einführung einer Kaution keine gesetzliche Grundlage – im Sinne einer Leistungspflicht – gibt. Ihre Basis ist die freiwillige Vereinbarung. Diese sollte Bestandteil des Kleingartenpachtvertrages und nicht einer gesonderten Vereinbarung sein.
In der Praxis dominiert, dass die Zahlung der Kaution zur Vertragsunterzeichnung – und nicht zum Zeitpunkt der Übergabe des Kleingartens durch den Vorstand an den Pächter – fällig ist.
Im Mietrecht – und das ist der Vorteil klarer gesetzlicher Regelungen – erstreckt sich die Kautionshöhe auf maximal drei Monatsgrundmieten (Kaltmieten) – siehe § 551 BGB. Bezüglich der Kaution sind in der Vereinspraxis Regelungen in den Vereinsordnungen dergestalt anzutreffen:
„Kaution für die Parzelle 100,00 € + Kaution für Wasser- und Strombezug 100,00 € + Kaution für Baulichkeiten, bauliche Anlagen etc. 100,00 €; insgesamt 300,00 €“ oder „Einmalig ist eine Kaution in Höhe von 200,00 € zu zahlen“ oder „Die Höhe der Kaution sollte in Höhe einer durchschnittlichen Jahresrechnung (einschließlich Pacht, Mitgliedsbeitrag, Umlage, Betrag für nicht geleistete Arbeitsstunden) liegen“ oder „Mitglieder haben für Umlagen und Gemeinschaftsstunden 100,00 € Kaution zu hinterlegen“.
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
