Pachtverhältnis über mehrere Kleingärten (1)

§ Sie fragen – wir antworten

In unserem Gartenverein haben die Parzellen nur eine Größe von maximal 150 m². In anderen Vereinen gibt es eine Vielzahl von Gärten mit geringerer Nutzfläche. Es sind also relativ kleine Gärten und es lassen sich hinsichtlich der kleingärtnerischen Nutzung nur wenige Wünsche erfüllen. Aus diesem Grund gibt es Gartenfreunde, die mehrere Gärten gepachtet haben.

Gibt es auch andere Möglichkeiten, diesen Zustand zu verändern? Wie gestaltet sich bei Pachtverhältnissen über mehrere Kleingärten die Pacht und damit im Zusammenhang stehende finanzielle Forderungen, der Mitgliedsbeitrag und mit der Mitgliedschaft in Verbindung stehende finanzielle Forderungen und die sich aus der Mitgliedschaft und dem Kleingartenpachtverhältnis ergebende Verpflichtung zu Arbeitsleistungen?

Die Zusammenlegung von Kleingärten

Der Gesetzgeber orientiert auf eine maximale Größe eines Kleingartens (Kg) im Sinne § 1 Abs. 1 Bundeskleingartengesetz (BKleingG) von maximal 400 m² (§ 3 Abs. 1 BKleingG). Aus unterschiedlichsten Erwägungen, um z.B. einer Vielzahl von Natur- und Gartenfreunden die Pacht und Nutzung eines Kg zu ermöglichen, ist es aus historischer Sicht zu einer solch vielfältigen Struktur der Kleingartenanlagen (KGA) gekommen. Die Verfechter „kleiner Gärten“ unter den Gartenfreunden sind auch heute noch anzutreffen.

Einer Entscheidung zur Neuordnung der KGA auf Beschluss der Mitgliederversammlung (MV) des Kleingärtnervereins (KGV) muss eine Beratung mit dem Stadtverband Leipzig der Kleingärtner e.V. (SLK) in seiner Eigenschaft als Generalpächter und Verpächter fremden Bodens, der von den KGV auf der Grundlage eines Zwischenpachtvertrages genutzt wird, und als die nächst höhere Kleingärtnerorganisation deren Mitglied der KGV ist, zur Erörterung des Vorhabens und der zu beachtenden – einschließlich rechtlichen – Schritte vorausgehen.

Auch dann, wenn der KGV Eigentümer des von dem Vorhaben betroffenen Grund und Bodens ist, ist ein eigenmächtiges Vorgehen abzulehnen. Dies ist kein Eingriff in die juristische Selbstständigkeit des KGV.

Die Zusammenlegung mehrerer Kg zu einer Pachtsache führt – und das sollte nicht übersehen werden – zu dem Erfordernis, wenn in jedem betroffenen Kg eine Gartenlaube vorhanden ist, dass diese, bis auf eine, von der Bodenfläche zu entfernen sind, denn in einem Kg darf gem. § 3 Abs. 2 BKleingG nur eine Baulichkeit in ihrer vielfältigen Zweckfunktion (und kein weiterer Baukörper/bauliche Anlage) vorhanden sein.

Verpachtung mehrerer Kleingärten an Pachtinteressenten

Es liegt grundsätzlich in der Entscheidungsfreiheit des KGV als Betreiber der KGA und als Verpächter von Kg, wie es im Wirkungsbereich des SLK der Fall ist, ob er mit einem oder mit mehreren Gartenfreund(en) über einen oder über mehrere Kg einen Pachtvertrag abschließt oder dem Begehren bei einem bereits bestehenden Pachtverhältnis nach Abschluss über einen weiteren – i.d.R. freien angrenzenden – Kg nachkommt.

Grundvoraussetzung nach dem Willen des SLK und den in ihm organisierten  KGV ist, dass die betreffenden Personen Mitglied dieses KGV sind.

Über jeden Kg sollte ein eigenständiger Pachtvertrag abgeschlossen werden. Rechte und Pflichten der/des Pächter(s) beziehen sich insofern immer auf die konkrete Pachtsache.

Insofern ist es notwendig darauf hinzuweisen, dass aus dem Umstand, dass z.B. die gepachteten Kg nebeneinander liegen nicht geschlussfolgert werden kann, sie mehr oder weniger wie einen Kg zu nutzen. „Ungeachtet bestehender Pachtverhältnisse über mehrere zusammenhängende Kleingärten ist eine die Kleingartengrenze übergreifende Bebauung und Gestaltung unzulässig (Ziffer 7.1.3. der für alle KGV verbindlichen Kleingartenordnung (KGO) des SLK).

Zahlungsverpflichtungen der Pächter mehrerer Kleingärten

Die Entrichtung der Pacht zählt zu den Hauptpflichten des Pächters. Als solche ist sie im § 6 des in den KGV im Wirkungsbereich des SLK zur Anwendung kommenden Kleingartenpachtvertrages detailliert ausgestaltet.

Pachtverhältnisse über mehrere Kg führen zu berechtigten Pachtforderungen des Verpächters für jeden (!) gepachteten Kg. Ungeachtet der Anzahl gepachteter Kg richten sich die Forderungen nach den Regelungen im BKleingG. Es ist für jeden gepachteten Kg folglich der aktuelle Pachtzins für die vom Kleingartenpachtvertrag erfassten und in diesem ausgewiesener Fläche der Kleingartenparzelle pro Quadratmeter (m²) und Jahr zu zahlen.

Die anzutreffende Praxis der KGV, dass bei Pachtverhältnissen über mehrere Kg für jede Pachtsache eine gesonderte Jahresrechnung gestellt wird, ist aus rechtlicher Sicht zu unterstützen.

Werden Pachtverträge über einen oder mehrere Kg mit mehreren Pachtinteressenten abgeschlossen, dann ist es legitim, dass der Verpächter seine Forderung an einen Pächter – in der Regel dem im Pachtvertrag Erstgenannten – richtet. Es sind keine „geteilten Pachtforderungen“ an die Vertragspartner zu stellen. Im Falle der Nichtzahlung der Pacht haften die Vertragspartner des KGV jedoch gesamtschuldnerisch i.S. § 431 BGB. Der KGV kann in diesem Fall seine berechtigten Forderungen auch gegenüber den anderen Vertragspartnern geltend machen (§ 1 Abs. 6 Kleingartenpachtvertrag).

Zusätzlich zur Pacht für den/die Pachtgegenstand/-stände hat/haben der/die Pächter auf der Grundlage genannter pachtvertraglicher Regelungen folgende finanzielle Leistungen zu erbringen:

  • Die für jeden Kg anteiligen Kosten für die Gemeinschaftsflächen (hierzu gehören auch die freien Kg) und Gemeinschaftseinrichtungen sowie sonstige Flächen der KGA. Das betrifft insbesondere die Pacht und die sonstigen Aufwendungen des Verpächters, die den Pachtgegenstand betreffen (Verwaltungsaufwand und sonstige Nebenkosten).
  • Weiterhin ist/sind der/die Pächter unter den Voraussetzungen des BKleingG verpflichtet, auf Verlangen des Verpächters anteilig die Aufwendungen für die öffentlich-rechtlichen Lasten des Pachtgegenstandes und der Gemeinschaftsflächen sowie sonstiger Flächen der KGA des Verpächters zu erstatten.
  • Werden der/die Kg mit Wasser und Strom versorgt, sind anteilige Unterhaltungs-/Modernisierungs- und das verbrauchsbedingte Entgelt nach Rechnungslegung an den Verpächter zu zahlen.

Nicht unerwähnt soll das Recht des Pächters hinsichtlich Schadensersatzforderungen (z.B. Verwaltungs- und Gerichtskosten) gegenüber genannten Personenkreis dann geltend zu machen, wenn sie ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Wird fortgesetzt

Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger

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