§ Sie fragen – wir antworten
Sind wir als KGV verpflichtet, mit Personen, die durch Kaufvertrag mit dem aktuellen Pächter Eigentum an im Kleingarten befindlichen Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen erworben haben, die Mitgliedschaft im KGV und ein Kleingartenpachtverhältnis zu begründen? Darf ein scheidender Kleingartenpächter nach freiem Ermessen sein Eigentum vereinsfremden Personen übertragen?
Es ist in der Praxis immer wieder festzustellen, dass Pächter, denen das Kleingartenpachtverhältnis durch den KGV gekündigt wurde oder die das Pachtverhältnis selbst gekündigt haben, bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist bzw. der Rückgabe der Pachtsache an den Verpächter – ohne dessen Zustimmung – ihre Eigentumsrechte an den Baulichkeiten, Anlagen, Anpflanzungen und des Zubehörs (Einrichtungsgegenstände der Gartenlaube, Gartengeräte u.ä.) an Personen übertragen, die nicht Mitglied des Vereins sind und mit denen kein Pachtvertrag über den vakanten Kleingarten abgeschlossen wurde.
Das führt u.a. dazu, dass diese letztlich vereinsfremden Personen mit Zustimmung des scheidenden Pächters den Kleingarten (kleingärtnerisch) nutzen. Festzustellen sind Praktiken, dass Pächter bei einem noch bestehenden – also ungekündigten – Kleingartenpachtverhältnis die Nutzung der Pachtsache einstellen, den Wohnsitz wechseln, ohne das dem KGV mitzuteilen, ihre Eigentumsrechte an den genannten Sachen Dritten übertragen, die den Kleingarten ohne die erforderlichen Vertragsverhältnisse mit dem Verein (Mitgliedschaft, Kleingartenpachtverhältnis) nutzen und sich auf das diesbezügliche Einverständnis des Vorgängers berufen.
Der Eigentumsübergang an den Sachen, die sich im Kleingarten befinden, an einen Dritten ersetzt keinesfalls die rechtswirksame Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses. Sie setzt deren frist- und formgemäße Kündigung durch eine Vertragspartei oder einen Vertrag über die Aufhebung des Kleingartenpachtverhältnisses voraus. Der Eigentumsübergang an den Sachen führt außerdem nicht zu einer rechtswirksamen Begründung einer Mitgliedschaft im Kleingärtnerverein und zu keinem rechtswirksamen Kleingartenpachtverhältnis zwischen dem KGV und dem Dritten. Hierzu bedarf es eindeutiger Entscheidungen des Kleingärtnervereins und der Begründung entsprechender Rechtsbeziehungen zwischen dem KGV und der an einer Mitgliedschaft und einem Kleingartenpachtverhältnis interessierten Person. Es ist daher unzulässig, dass der neue Eigentümer der Sachen, die sich im Kleingarten befinden, diesen (kleingärtnerisch) nutzt.
Der Zutritt zum Kleingarten zum Zwecke seiner (kleingärtnerischen) Nutzung kann und sollte dieser Person nach Bekanntwerden durch den KGV unverzüglich (!) untersagt werden. Nicht zu verwehren sind – nach Rücksprache und mit Einverständnis des Kleingärtnervereins – Handlungen des Eigentümers der Sachen, die deren Schutz, deren Wegnahme oder der Vorbereitung des Eigentumsüberganges an den künftigen Pächter des betreffenden Kleingartens dienen. Der Kleingärtnerverein ist rechtlich nicht verpflichtet, mit Personen die Mitgliedschaft im KGV und ein Kleingartenpachtverhältnis zu begründen, die zwar Eigentum an den Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen durch Kauf, Schenkung oder Erbe vom scheidenden/verstorbenen Pächter erworben haben, jedoch in Anwendung von Inhalten der Vereinssatzung oder von Vereinsbeschlüssen für eine Vereinsmitgliedschaft und ein Kleingartenpachtverhältnis – möglicherweise begrenzt auf den vakanten Kleingarten – nicht infrage kommen.
Eine Begründung für die Entscheidung muss der KGV der Person nicht abgeben. Aus den nach dem 03.10.1990 in den KGV des SLK zur Anwendung kommenden Formularverträgen (Kleingartenpachtvertrag) ergibt sich für den aktuellen Pächter erstens eindeutig das Verbot, den Pachtgegenstand oder Teile davon weiterzuverpachten oder Dritten zur Nutzung zu überlassen. Zweitens ergibt sich für ihn das Verbot, während des mit ihm bestehenden Kleingartenpachtverhältnisses und danach Dritten kein Eigentum an den auf der Pachtsache befindlichen Baulichkeiten, Anlagen, Anpflanzungen und dem Zubehör zu verschaffen. Bei Pächterwechsel, auch das ist Teil der Vertragspflicht, darf der scheidende Pächter einen Kaufvertrag über den Verkauf seines Eigentums an den Folgepächter nur mit der aufschiebenden Wirkung des wirksamen Zustandekommens eines Kleingartenpachtvertrages zwischen dem Verpächter und dem Folgepächter abschließen.
Beim Nichtzustandekommen von Mitgliedschaft und Kleingartenpachtverhältnis ist der Rechtsstreit wegen des Eigentumsüberganges und daraus resultierender Forderungen folglich zwischen dem scheidenden Pächter als Verkäufer von Baulichkeiten, Anlagen, Anpflanzungen und Zubehör und dem Dritten als deren Erwerber zu führen. Diese Position ergibt sich eindeutig aus der behandelten Sach- und Rechtslage. In den eingangs genannten Konfliktsituationen sollte sich der Kleingärtnerverein jedoch unverzüglich anwaltlichen Rat einholen und ggf. anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehmen.
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
