§ Sie fragen – wir antworten
Im vorangegangen Beitrag wurde verdeutlicht, dass Begriff und Inhalt des Bestandsschutzes sich aus dem im Grundgesetz verankerten Grundrecht der Bürger auf Eigentum ergeben und der Bestandsschutz sich bezogen auf das Kleingartenpachtverhältnis auf alle Baulichkeiten, baulichen Anlagen und Einrichtungen erstreckt, die der kleingärtnerischen Nutzung dienen, rechtlich zulässig, nach erteilter Zustimmung durch den Vorstand des KGV durch den Pächter errichtet wurden. Dieser Beitrag setzt die Argumentation zum Bestandsschutz „übergroßer Lauben“ fort.
Der Bestandsschutz für die „übergroßen Gartenlauben“ ist zeitlich nicht begrenzt. Er besteht „formal“, solange die Gartenlaube in ihrer ursprünglichen (wesentlichen) baulichen Substanz vorhanden ist und sich in einem Zustand befindet, der für den Pächter als deren Eigentümer zu keinen Überlegungen und Entscheidungen zu Baumaßnahmen an der Gartenlaube führen, die einer(m) Grundsanierung/Neuerrichtung/Ersatzbau gleichkommen!
Das schließt nicht aus, dass der KGV als Verpächter der Kleingärten, auf denen sich eine „übergroße Laube“ befindet, im Zusammenhang mit einem Pächterwechsel diesem Baukörper einen kritischen Blick – ggf. mit Unterstützung eines Sachkundigen – unter Beachtung des Alters der Gartenlaube und der u.a. damals für die Errichtung von Außenwänden der Gartenlaube oder Dachkonstruktion zur Verfügung stehender Baumaterialien zuwendet. Insofern ist der bestehende Bestandsschutz für eine „übergroße Gartenlaube“ durchaus „antastbar“. Im Einzelfall kann das zum Verlangen des Verpächters auf Abriss oder Rückbau führen!
Ist der Bestandsschutz erloschen, dann ist ein Wiederaufbau/Ersatzbau der Gartenlaube jedoch nach dem 3. Oktober 1990 nur in einer maximalen Größe von 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachten Freisitz gesetzlich zulässig (§ 3 Abs. 2 BKleingG). Aus den Regelungen des KGV kann durchaus eine geringere Größe zulässig sein.
Anders verhält es sich dann, wenn an der „übergroßen Gartenlaube“ zum Schutz/Erhalt ihrer baulichen Substanz (oder zu ihrer Verschönerung) Maßnahmen seitens des Eigentümers vorgesehen sind. Dies kann z.B. die Beseitigung von Putzschäden betreffen. Ein „Grenzfall“ kann vorliegen, wenn die Dachabdeckung erneuert werden soll (u.a. Austausch von Asbest) oder sich bei der Suche nach den Ursachen für Undichtheit des Daches die Notwendigkeit größerer bzw. grundlegender Instandsetzungsmaßnahmen am Dach der Gartenlaube andeuten oder eine „tragende Wand“ erneuert werden muss.
Der geschilderte Bestandsschutz schließt in sich das Recht des Eigentümers der „übergroßen Gartenlaube“ ein, begrenzte Instandsetzungs- / Instandhaltung- / Modernisierungsmaßnahmen an der Gartenlaube durchzuführen. Siehe hierzu auch Ziffer 7.6. der Kleingartenordnung (KGO) des SLK. Rekonstruktionsmaßnahmen – um ein weiteres Beispiel zu nennen – im Rahmen der Grundmauern sind jedoch abzulehnen, weil sie regelmäßig die Qualität einer Neuerrichtung bzw. eines Ersatzbaus haben.
Zur Vermeidung negativer Rechtsfolgen für den Eigentümer einer „übergroßen Gartenlaube“ sollte er sich bei Notwendigkeit von Instandsetzungs- / Instandhaltungsmaßnahmen oder beabsichtigter Modernisierungsmaßnahmen frühzeitig (!) mit dem Vorstand des KGV über deren Umfang, Art und Weise verständigen. Ggf. sind Sachkundige – wie Vertreter der im KGV bestehenden Baukommission oder Wertermittler – in die Entscheidungsfindung einzubeziehen.
Ohnehin ist der Pächter als Eigentümer der „übergroßen Gartenlaube“ zur Einhaltung der sich für ihn aus dem Kleingartenpachtvertrag und der (Rahmen-) KGO des SLK hinsichtlich der Errichtung, Instandhaltung, Instandsetzung und Änderung baulicher Anlagen verpflichtet, sich vor Baubeginn die schriftliche Zustimmung des KGV als Verpächter einzuholen (siehe Ziffern 7.1. und 7.4.).
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
