Kleingartenpachtverhältnis – Bestandsschutz (1)

§ Sie fragen – wir antworten

Ein junger Pächter kommt in den Klengärtnerverein (KGV) und übernimmt eine Parzelle samt übergroßer Laube. Und was ist mit dem Bestandsschutz?

Der Bestandsschutz spielt im Baurecht und daraus resultierend auch im Kleingartenrecht eine wichtige Rolle. Es handelt sich hierbei um eine auf dem Grundgesetz beruhende herrschende Rechtsmeinung und zugleich um ein Rechtsstaatsprinzip, das auf der durch das Grundgesetz (Artikel 14 Abs. 1) gewährten Eigentumsgarantie – dem Grundrecht auf Eigentum – basiert, ohne jedoch in Form einer allgemeinen Bestandsschutzregelung im Baugesetzbuch (BauGB) oder im Bundeskleingartengesetz (BKleingG) enthalten zu sein. Im Interesse der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit hat der Gesetzgeber in „besonderen Situationen“, die bei sich zu einem späteren Zeitpunkt verändernder Rechtslage vorliegen, den Bestandsschutz im Gesetz geregelt.

Dieses im Grundgesetz verankerte Grundrecht auf Eigentum hat wiederum einen engen Bezug zu § 903 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), der die Befugnisse des Eigentümers einer Sache bestimmt. Eine von vielen Rechtsnormen, die zugleich dem Schutz des Eigentums der Bürger und ihrer Rechte an diesem dient.

Bezogen auf das Kleingartenwesen/Kleingartenrecht beinhaltet diese rechtliche Ausgangslage, dass alle gesetzlich und vertraglich zum Zeitpunkt ihrer Errichtung zulässigen und rechtmäßig (!) errichteten Gartenlauben und alle anderen der kleingärtnerischen Nutzung dienenden baulichen Anlagen und Einrichtungen bestandsgeschützt sind. Den vorliegenden Fragestellungen folgend, sind die weiteren Ausführungen auf das Objekt Gartenlaube begrenzt.

Der Bestandsschutz bezieht sich generell auf den Baukörper Gartenlaube und es ist daher bedeutungslos, wer diese Gartenlaube als sein Eigentum errichtet hat und wie oft die Gartenlaube im Zusammenhang mit einem Pächterwechsel den Eigentümer gewechselt hat. Der Bestandsschutz einer Gartenlaube endet folglich nicht automatisch mit der Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses mit dem Eigentümer der Gartenlaube.

Das Belassen der Gartenlaube auf seinem (ehemaligen) Pachtgegenstand und das damit verbundene Nutzungsrecht der Gartenlaube kann dem scheidenden Pächter als Eigentümer der Gartenlaube nicht ohne rechtlichen Grund und ohne einer rechtlich haltbaren Entscheidung durch den zuständigen Entscheidungsbefugten streitig gemacht werden. So z.B. durch ein rechtlich völlig haltloses Rückbau-/Abrissverlangen. Die Sachlage und damit auch die Rechtslage ist z.B. eine andere, wenn die Wiederverpachtung des vakanten Kleingartens am Objekt Gartenlaube (äußeres Bild, baulicher Zustand, verbundene finanzielle Belastungen u.ä.) scheitert.

Nach der im Freistaat Sachsen geltenden Sächsischen Bauordnung (SächsBO), die in KGA im Wirkungsbereich des Stadtverbandes Leipzig der Kleingärtner (SLK) wegen ihres Rechtsstatus (KGA im Sinne § 1 Abs. 1 BKleingG zu sein) zur Anwendung kommt, unterliegen Gartenlauben und andere der Gartennutzung dienende bauliche Anlagen nicht (!) der Genehmigungspflicht durch die zuständige Baubehörde. Es handelt sich aus rechtlicher Sicht um verfahrensfreie Bauvorhaben, so lange die gesetzlich vorgegebene Größe von 24 m² eingehalten wird. An ihre Stelle tritt bei beabsichtigter Errichtung die unabdingbare Erlaubnis des Vorstandes des KGV als Entscheidungsträger in Form einer schriftlichen Zustimmungserklärung, die seitens des Pächters nach den für ihn geltenden vertraglichen Regelungen (Kleingartenpachtvertrag, Kleingartenordnung, ggf. Bauordnung des KGV) vor (!) Baubeginn einzuholen ist.

Für Pächter, die vor dem 3. Oktober 1990 ein solches Bauvorhaben verwirklichen wollten, ergab sich diese Pflicht auch aus den für das Kleingartenpachtverhältnis verbindlichen gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen der DDR.

Zu den Rechten des Vorstandes als Entscheidungsbefugter gehört auch das Recht, dass er an den Pächter als Eigentümer der Gartenlaube während des Kleingartenpachtverhältnisses ggf. notwendige Forderungen z.B. hinsichtlich Instandsetzung oder Abriss der Gartenlaube stellt.

Eine eingangs genannte „besondere Situation“, die zur Notwendigkeit einer Bestandsschutzregelung im BKleingG führte, war mit der Herstellung der Einheit Deutschlands am 3. Oktober 1990 und dem damit verbundenen Wirksamwerden des BKleingG für die in seinem Geltungsbereich fallenden KGA des VKSK (Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter) der DDR gegeben. Der Gesetzgeber hat den Besonderheiten der bis zu diesem Zeitpunkt zulässigen Bebauung und der Nutzung der Kleingärten im Unterschied zu den nunmehr geltenden gesetzlichen Regelungen dem Rechtsstaatsprinzip von Eigentumsgarantie und Schutz des Eigentums Rechnung tragend, im BKleingG Bestandsschutzregelungen verankert (§ 20a).

Zu verschiedenen Zeitpunkten war in den Kleingärten des VKSK die Errichtung von Gartenlauben in unterschiedlicher Größe, Beschaffenheit und Nutzungsart (u.a. zum dauernden Wohnen) genehmigungsfähig. Weil rechtlich zulässig, wurde auf schriftlichen Antrag die Genehmigung durch die jeweils zuständige Institution (so staatliche Baubehörde oder Organe des VKSK) schriftlich erteilt.

Die Genehmigung schloss in sich durchaus die Erlaubnis einer (Teil-)Unterkellerung und die Errichtung einer Feuerstätte und eines Schornsteins, teils auch von Ver- und Entsorgungseinrichtungen ein (oder ein solches Handeln wurde stillschweigend hingenommen). Die erteilte Genehmigung wurde in der Regel Bestandteil der Handakte des Vorstandes des KGV.

Probleme können auftreten, wenn die Baugenehmigung nicht mehr auffindbar ist oder eine solche weder beantragt noch erteilt wurde. Die Rechtspraxis, wonach nach Zeitablauf von mehreren Jahrzehnten die Rechtmäßigkeit der Errichtung der übergroßen Gartenlauben anerkannt wird, wenn sie so zum Zeitpunkt ihrer Errichtung genehmigungsfähig war, ist zu unterstützen. Es bestand ausreichend Zeit, mit rechtsstaatlichen Mitteln gegen den unter Umständen erfolgten Schwarzbau vorzugehen und dessen Abriss oder Rückbau durchzusetzen.

Wird fortgesetzt

Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger

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