Kleingarten zu verkaufen – Preis nach Vereinbarung
§ Sie fragen – wir antworten
Solche Annoncen sind immer wieder zu sehen. Ist das richtig und wie sollen sich die betreffenden Kleingärtnervereine (KGV) verhalten?
Hinweis: Die in diesem Beitrag vorgenommenen Verweise beziehen sich auf den in den KGV des Stadtverbandes Leipzig der Kleingärtner e.V. (SLK), nach dem 03.10.1990 zur Anwendung kommenden Kleingartenpachtvertrag (KleingPV). Die genaue Fundstelle kann infolge von Überarbeitungen eine andere sein – hier in der gültigen Fassung vom 31.07.2015.
Es ist immer wieder festzustellen, dass Pächter im Internet, in der Tagespresse oder per Aushang an verschiedensten Orten sinngemäß kundtun: „Kleingarten zu verkaufen“, „Kleingarten kostenlos abzu-geben“, „Grüne Oase wird frei – Preis nach Vereinbarung“. In der Praxis treten zugleich darauf fußende Verfahrensweisen der Pächter auf, wonach sie nach Kontaktaufnahme nicht nur ihr Eigentum an Baulichkeiten, baulichen Anlagen, Anpflanzungen und dem Inventar an Interessenten veräußern, sondern diesen Personen den dauerhaften Zutritt und die Nutzung des KG gestatten.
Beim Interessenten könnten sie zu Irrtümern und darauf beruhenden Fehlentscheidungen führen.
Hervorzuheben ist:
Erstens: Beim Kaufinteressenten kann der letztlich falsche Eindruck entstehen, dass sich das Angebot auf einen Eigentümergarten i.S. § 1 Abs. 1 Ziff. 2 BKleingG bezieht. Tatsächlich handelt es sich jedoch regelmäßig um einen gepachteten Kg i.S. § 1 Abs. 1 BKleingG, der weder vom KGV noch von einem Pächter eines Kg verkauft werden und vom Pächter an einen Dritten verpachtet werden darf!
Zweitens: Es kann bei dem Kaufinteressenten zu dem Missverständnis führen, dass folglich die tatsächliche Nachfolge im Pachtverhältnis eine ausschließlich zwischen Verkäufer und dem Käufer der Sachen zu regelnde Angelegenheit ist.
Diese beispielhaft genannten Vorgehensweisen seitens der Pächter stellen in zahlreichen Fällen eine schwerwiegende Verletzung ihnen aus dem KleingPV obliegender Pflichten dar. Das vor allem dann, wenn sie auf die vertraglich vereinbarte Kündigung des KleingPV „verzichten“, Forderungen hinsichtlich der Beseitigung bspw. von Baulichkeiten nicht nachkommen und ihren Wohnsitz an einen unbekannten Ort verlegen.
Im Folgenden soll auf grundlegende Vertragspflichten hingewiesen werden:
Das Kleingartenpachtverhältnis wird gem. § 5 Abs. 1 „durch die schriftliche Kündigung des Verpächters oder des Pächters oder durch schriftliche Vereinbarung (Aufhebungsvertrag) beendet.“
„Bei der Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses ist eine Wertermittlung der Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen vorzunehmen.“ (§ 9 Abs. 7) Beachte: Der Eingang der schriftlichen Kündigung des Pachtverhältnisses durch den Pächter veranlasst den Vereinsvorstand eine Wertermittlung einzuleiten. Die damit verbundene pauschale Kostenerstattung an die Wertermittler trägt der scheidende Pächter. Der ermittelte Wert ist der zu erzielende zulässige Verkaufserlös.
„Der Pächter kann während des mit ihm bestehenden Kleingartenpachtverhältnisses Eigentum an den der kleingärtnerischen Nutzung dienenden Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen an Dritte nur übertragen, wenn zuvor die Zustimmung des Verpächters erteilt wurde.“ (§ 8 Abs. 10)
„Bei Pächterwechsel darf der scheidende Pächter einen Kaufvertrag über den Verkauf seines Eigentums an den Folgepächter nur mit der aufschiebenden Wirkung des wirksamen Zustandekommens eines Kleingartenpachtvertrages zwischen dem Verpächter und dem Folgepächter abschließen“ (§ 8 Abs. 11)
Dazu wurde bereits im „Leipziger Gartenfreund“ (Ausgabe September 2020, S.12) informiert.
„Dem Pächter ist es nicht gestattet, den Pachtgegenstand oder Teile davon weiter zu verpachten oder Dritten zur Nutzung zu überlassen„. (§ 3 Abs.2.)
Aus vielerlei Gründen ist jedem Pächter eines Kg anzuraten, zu prüfen, ob er (noch) im Besitz seines Kleingartenpachtvertrages, der aktuellen und somit gültigen Kleingarten-ordnung ist. Ist dies nicht der Fall, sollte er Kontakt zu seinem Vorstand aufnehmen. Ein Blick von Zeit zu Zeit in diese Unterlagen kann viele positive Wirkungen im Vereinsleben, so auch im Verhältnis zum Vorstand, auslösen.
Der KGV ist weder an die Vorgehensweisen des Pächters noch an dessen Verträge mit Dritten gebunden. So ist er auch nicht verpflichtet, diesen Personen die Nutzung von Flächen der Kleingartenanlage zu gestatten, mit ihnen eine Mitgliedschaft im KGV zu be-gründen und einen KleingPV abzuschließen. Er haftet auch nicht für Schadensansprüche des „gutgläubigen“ Käufers im Falle des Nichtzustandekommens ein KleingPV.
Erfährt der Vorstand von solchen Handlungsweisen sollte er – ggf. mit anwaltlicher Unterstützung – unverzüglich einschreiten, seine gesetzlichen und vertraglichen Rechte gegenüber dem Pächter und der Person, die mit der Nutzung der Parzelle begonnen hat, durchsetzen. Hierzu zählt auch das Geltend machen von dadurch ausgelösten Schadens-ersatzansprüchen.
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
