Eigentumsübertragung an Dritte

§ Sie fragen – wir antworten

Es erreichte uns nachstehende Leseranfrage von allgemeinem Interesse:
„Seit 1992 habe ich einen Garten in einem Kleingärtnerverein in Leipzig. Es ist die Zeit gekommen, sich von diesem zu trennen. Meinen Garten will ich meinem Enkel und dessen Familie geben. Das geht doch?“

Nicht selten werden in der täglichen Praxis von Gartenfreunden Positionen vertreten, mündliche oder schriftliche Erklärungen abgegeben und Fragestellungen umschrieben, so auch in der obigen Anfrage, die nicht nur zu Irrtümern, sondern auch zu einer fehlerhaften Bewertung der Sach- und Rechtslage führen können.

Möglicherweise auch zu fehlerhaften Entscheidungen. Nicht selten offenbart sich dabei, dass teils – so auch freiwillig – bei Vertragsabschluss übernommene Verpflichtungen nicht oder lückenhaft verinnerlicht wurden.

Im vorliegenden Fall kann der Eindruck entstehen, dass es sich um einen Eigentümergarten handelt und dessen Eigentümer über diesen folglich nach seinem Ermessen verfügen kann. Tatsächlich handelt es sich aber um einen Kleingarten (Kg) im Sinne § 1 Abs. 1 Bundeskleingartengesetz (BKleingG).

Mit dem Abschluss eines Kleingartenpachtvertrages (KgPv) über den Kg erwirbt/erwerben der/die Pächter ausschließlich (unmittelbare) Besitzrechte und kein Eigentum an dieser Bodenfläche, die innerhalb einer Kleingartenanlage mit mehreren Einzelgärten und gemeinschaftlichen Einrichtungen liegt.

Dieser Besitz verpflichtet und berechtigt den/die Pächter zur gesetzes- und vertragskonformen Bewirtschaftung und Nutzung. Daraus resultiert auch das Recht, den Kg unter Befolgung gesetzlicher und vertraglicher Regelungen zu bebauen, zu gestalten und zu bepflanzen. So auch in diesen Grenzen die Gartenlaube zu errichten, einzurichten und auszustatten.

Vom KgPv werden auf/im Kg vorhandene Baulichkeiten, bauliche Anlagen, Anpflanzungen u.a.m. nicht erfasst (siehe § 2 Abs. 3 KgPv). Sie sind kein Pachtgegenstand, sondern Eigentum des/der Pächter(s). Diese erwirbt/erwerben der/die Pächter durch Kauf oder Schenkung vom Vorpächter oder eigene(n) Kauf, Errichtung, Einbringung.

Das Eigentum des/der Pächter beschränkt sich folglich ausschließlich auf alle sich auf/im Kg befindlichen Baulichkeiten, baulichen Anlagen, Anpflanzungen, Einrichtungsgegenstände, Gartengeräte und andere Sachen. Als Eigentümer haftet er für Schäden, die von diesen Sachen, ihrem Gebrauch usw. ausgehen. Siehe Ziff. 12 der aktuellen Rahmen-Kleingartenordnung (KGO) des SLK, die verbindliche Grundlage für jedes Pachtverhältnis ist.

Eine Schenkung des umschriebenen Eigentums an einen Dritten – hier gedacht an den Enkel – beendet kein Kleingartenpachtverhältnis! Eine beabsichtigte Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses durch den/die Pächter zu Lebzeiten setzt grundsätzlich die (schriftliche) Kündigung des KgPv unter Beachtung der vertraglich vereinbarten Regelungen – wie wirksamer Zeitpunkt der Kündigung – oder durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien (Aufhebungsvertrag) voraus.

Eine Schenkung des auf/in dem Kg befindlichen Sachen an Dritte (hier an den Enkel) sollte grundsätzlich nur ins Auge gefasst werden, wenn diese Personen sich bereits in Pächtermehrheit mit dem Eigentümer der Sachen in einem Pachtverhältnis mit dem KGV befindet oder deren Begründung einvernehmlich seitens beider Vertragsparteien unmittelbar bevorsteht.

Eine Schenkung an Personen, die in keinem Rechtsverhältnis mit dem Verpächter stehen, ist wegen der Fülle von möglichen Problemen, möglichen Rechtsstreitigkeiten (z.B. bei einem berechtigten Entfernungsverlangen seitens des Verpächters, Vorbeugung/Beseitigung von Gefahrensituationen, der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen) abzulehnen. Dies im Interesse auch des früheren Eigentümers, z.B. bei Handlungsverweigerung des nunmehrigen Eigentümers.

Abzulehnen auch zum Schutz der Vereinsinteressen (und des Vereinsvermögens). Im Einzelfall kann es auch Schutz der Interessen des von Schenkung Betroffenen sein. Das vor allem dann, wenn er u.a. keinen unmittelbaren Einfluss auf den Umgang mit dem Eigentum des aktuellen Besitzers nehmen kann, weil er keine Kenntnis von Forderungen des Verpächters u.a.m. hat.

Diese Rechtsposition schließt natürlich nicht aus, dass der Pächter im Rahmen eines Testaments zu Lebzeiten Entscheidungen über das Verfahren mit dem Eigentum in/auf seinem Pachtgarten nach dessen Tod trifft.

Spitzfindigkeiten sind fehl am Platz! Niemand verwehrt es dem Pächter z.B. mitgebrachten Hausrat oder saisonspezifische Liege- und Sitzgelegenheiten wieder in seine Wohnung mitzunehmen oder sich im Einzelfall unter Beachtung einschlägiger Regelungen im Kleingartenpachtvertrag und der gültigen KGO von Baulichkeiten und baulichen Anlagen zu trennen.

Abschließend soll auf die Wichtigkeit von Regelungen in den nach dem 03.10.1990 in den im Wirkungsbereich des SLK zur Anwendung kommenden Kleingartenpachtverträgen verwiesen werden, wonach „Bei Pächterwechsel darf der scheidende Pächter einen Kaufvertrag über den Verkauf seines Eigentums an den Folgepächter nur mit der aufschiebenden Wirkung des wirksamen Zustandekommens eines Kleingartenpachtvertrages zwischen dem Verpächter und dem Folgepächter abschließen“ (siehe § 8 Abs. 11).

Hervorgehoben werden soll schließlich die vertragliche Vereinbarung nach § 8 Abs. 10: „Der Pächter kann während des mit ihm bestehenden Kleingartenpachtverhältnisses Eigentum an den der kleingärtnerischen Nutzung dienenden Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen an Dritte nur übertragen, wenn zuvor die Zustimmung des Verpächters erteilt wurde.“

Eigentum verpflichtet! Auch zu vernünftigen Überlegungen und sinnvollen und verantwortungsbewussten Entscheidungen.

Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger

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