§ Sie fragen – wir antworten
- Ist der Pächter eines Kleingartens berechtigt, Personen, die weder Mitglied des Kleingärtnervereins (KGV) sind noch in einem Pachtverhältnis mit dem KGV stehen, sein Eigentum an Baulichkeiten, baulichen Anlagen/Einrichtungen und Anpflanzungen zu übertragen?
- Sind wir als KGV verpflichtet, mit diesen Personen einen Pachtvertrag abzuschließen?
Auf beide Fragen lautet die Antwort eindeutig „nein”!
Es ist immer wieder festzustellen, dass Pächter vor oder nach Kündigung ihres Kleingartenpachtvertrages im Internet, in der Tagespresse oder per Aushang sinngemäß kundtun: „Kleingarten zu verkaufen“, „Kleingarten kostenlos abzugeben“, „Grüne Oase wird frei – Preis nach Vereinbarung“.
In einigen Fällen ist das Ziel offensichtlich: Entweder soll eine Person gefunden werden, die bereit ist, Eigentumsrechte an den auf dem Kleingarten befindlichen Sachen zu finden, um von sich mögliche Forderungen des Verpächters – wie Verpflichtung zur teilweisen oder vollständigen Beräumung des Kleingartens bis zur Rückgabe der Pachtsache – abzuwenden, oder es soll auf diesem Wege der am höchsten bietende Interessent für sein Eigentum gefunden werden. Die als Beispiele genannten Vorgehensweisen sind irreführend und im Interesse aller in diesem „Verwirrspiel“ Einbezogenen abzulehnen.
Erstens: Beim möglichen Kaufinteressenten könnte der falsche Eindruck entstehen, dass sich das Angebot auf einen Eigentümergarten bezieht. Tatsächlich handelt es sich jedoch um einen gepachteten Kleingarten im Sinne § 1 Abs. 1 BKleingG, der weder vom KGV als Verpächter noch von einem Pächter eines Kleingartens verkauft werden kann und darf!
Zweitens: Es kann bei dem Kaufinteressenten zu dem Missverständnis führen, dass die tatsächliche Nachfolge eine ausschließlich zwischen Verkäufer und dem Käufer der Sachen zu regelnde Angelegenheit ist. Eindeutig werden durch den Pächter Vertragsinhalte aus dem bestehenden Kleingartenpachtverhältnis verletzt. Der so handelnde Pächter übersieht, dass er der ausschließliche Adressat für eventuelle Schadensersatzforderungen – z.B. wenn kein Kleingartenpachtvertrag zwischen dem KGV und dem Käufer seines Eigentums zustande kommt – ist.
Eine besonders schwere Vertragsverletzung liegt vor, wenn der Pächter dem Käufer bereits vor der rechtswirksamen Beendigung seines Kleingartenpachtverhältnisses und vor der Rückgabe der Pachtsache an den KGV als Verpächter seiner auf dem Kleingarten befindlichen Sachen Nutzungsrechte einräumt, d.h. dem Käufer die kleingärtnerische Nutzung gestattet bzw. vertraglich zusichert.
In § 3 der in den KGV des SLK zur Anwendung kommenden Kleingartenpachtverträge wird vertraglich vereinbart: „Dem Pächter ist es nicht gestattet, den Pachtgegenstand oder Teile davon weiter zu verpachten oder Dritten zur Nutzung zu überlassen“.
Mit Vertragsabschluss verpflichtet sich der Pächter zur Befolgung der Vereinbarung nach § 8 Abs. 6 des Kleingartenpachtvertrages: „Der Pächter ist verpflichtet, während des mit ihm bestehenden Kleingartenpachtverhältnisses und danach Dritten kein Eigentum an den auf der Kleingartenparzelle befindlichen Baulichkeiten, Anlagen, Anpflanzungen und an dem Zubehör zu verschaffen. Bei Pächterwechsel darf der scheidende Pächter einen Kaufvertrag über den Verkauf seines Eigentums an den Folgepächter nur mit der aufschiebenden Wirkung des wirksamen Zustandekommens eines Kleingartenpachtvertrages zwischen dem Verpächter und dem Folgepächter abschließen“.
Beim Verkaufs der im Eigentum des Pächters befindlichen Sachen treten immer wieder Fälle auf, in denen versucht wird, die Wertermittlung als Grundlage der Bildung des Kaufpreises und seiner Höchstgrenze zu umgehen. Auch das ist eine Vertragsverletzung nach § 9 Abs. 4 des Kleingartenpachtvertrages: „Bei der Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses ist eine Wertermittlung der Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen vorzunehmen. Die Wertermittlung ist … durch den Kündigenden beim Verpächter zu beantragen“.
Der KGV ist weder an die Vorgehensweisen des Pächters noch an dessen Verträge mit Dritten gebunden. So ist er auch nicht verpflichtet, diesen Personen die Nutzung von Flächen der Kleingartenanlage (KGA) zu gestatten bzw. mit ihnen eine Mitgliedschaft im KGV noch ein Kleingartenpachtverhältnis zu begründen. Erfährt der Vorstand von solchen Handlungsweisen sollte er – ggf. mit anwaltlicher Unterstützung – unverzüglich einschreiten, seine gesetzlichen und vertraglichen Rechte gegenüber dem Pächter und der Person, die mit der Nutzung der Parzelle begonnen hat, durchsetzen.
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
