§ Sie fragen – wir antworten
Die Ganztagsschulung für Vereinsvorstände am 22. September 2018 hatte u.a. die nicht nur für die Vorstände, sondern auch für eine Vielzahl von Pächtern wichtige Problematik des Bestandsschutzes für „übergroße“ Gartenlauben (GL) zum Gegenstand.
Auf welche Schwerpunkte sollten wir uns in unserer Vorstandstätigkeit mit den Eigentümern dieser GL und den Pachtinteressenten für freiwerdende Kleingärten (Kg) mit einer solchen GL konzentrieren?
Wenngleich das Vorhandensein „übergroßer“ GL in den Kleingartenanlagen (KGA) unserer Kleingärtnervereine (KGV) vom Umfang und der Problemlastigkeit sehr differenziert ist, sollte dem Umgang mit dem aktuellen Kg-Pächter und Eigentümer derartiger GL sowie dem Pachtinteressenten bei beabsichtigter Beendigung des Kg-Pachtverhältnisses seitens des aktuellen Pächters durch die Vorstände im Interesse der Rechtsklarheit, Rechtssicherheit und des Rechtsfriedens für alle Vertragsparteien und dem Schutz der Vereinsinteressen und des Vereinsvermögens in der Tat mehr Beachtung und Konsequenz gezeigt werden.
Es ist durchaus sinnvoll, Informationsveranstaltungen für betroffene Kg-Pächter anzubieten, deren Rechte und Pflichten gesondert in einer Anlage zu Kg-Pachtvertrag; versehen mit den Unterschriften der Vertragsparteien; beigefügt werden.
Pachtinteressenten für einen Kg mit einer „übergroßen“ GL sollte im Vorgespräch zum Abschluss des Kg-Pachtvertrages die Sach- und Rechtslage klar vermittelt werden, ergänzt ggf. durch Aushändigung eines Merkblattes.
Weil es immer wieder vorkommt, dass Gartenfreunde ihre vor oder nach dem 03.10.1990 errichtete GL gesetzes- und vertragswidrig (vielfach auch unbemerkt) vergrößern bzw. verändern, sollte ggf. bei einer Wertermittlung im Zusammenhang mit der beabsichtigten Beendigung des Pachtverhältnisses die Größe der GL vermessen und dokumentiert werden.
Zur Sache selbst:
Mit Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) vom 28.02.1983 in den „alten Bundesländern“ und in den „neuen Bundesländern“ im Zusammenhang mit der Herstellung der Einheit Deutschlands wurden in den „Überleitungsvorschriften für Lauben“ (s. § 18) bzw. in den „Überleitungsregelungen aus Anlass der Herstellung der Einheit Deutschlands“ (s. § 20a) wurden ihrem Inhalt nach eindeutige Aussagen zum Bestandsschutz getroffen.
Bezogen auf GL im Beitrittsgebiet heißt es: „Vor dem Wirksamwerden des Beitritts rechtmäßig errichteter Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgeschriebene Größe überschreiten … können unverändert genutzt werden.“
Inhaltlich detaillierte Bestandsschutzregelungen für GL hat der Gesetzgeber nicht getroffen. Die Rechtsprechung und die herrschende Rechtsmeinung – die sich auch im Kommentar zum BKleingG und in der Fachliteratur widerspiegelt, trifft eindeutige Aussagen (s. hierzu auch Beiträge zum Bestandsschutz im LGF, Ausgabe 08/2010; 03 und 04/2017).
Im Weiteren sollen folgende Grundinhalte des Bestandsschutzes hervorgehoben werden:
Der Bestandsschutz bezieht sich auf den Baukörper GL, inkl. der zum Zeitpunkt der Errichtung auf der Grundlage einer Genehmigung versehenen Einrichtungen (z.B. Keller). Er ist nicht (!) an den (Erst-) Errichter der GL bezogen und begrenzt. Er geht bei Pächterwechsel verbunden mit dem Wechsel des Eigentümers der GL an den Folgepächter über.
Der scheidende Pächter als Eigentümer der bestandsgeschützten GL hat keinen durchsetzbaren Rechtsanspruch, diese auf der ehemaligen Pachtsache zu belassen, wenn zum Zeitpunkt der Beendigung des Kg-Pachtverhältnisses kein Pachtinteressent für den vakanten Kg vorhanden ist oder der/die Pachtinteressent/en den Eigentumserwerb an der GL (z.B. wegen dem äußeren Bild, baulichen Zustand, verbundenen finanziellen Belastung etc.) ablehnen oder bei fehlenden Pachtinteressenten der Abschluss eines (in den KGV des SLK zur Anwendung kommenden) Nutzungsvertrages seitens des Vorstandes mit dem scheidenden Pächter aus rechtlich vertretbaren Gründen (z.B. wegen baulichen Zustand/Gefahrenpotenzials) abgelehnt und deren Abriss gefordert wird.
Der Bestandsschutz an der „übergroßen“ GL erlischt, wenn der Eigentümer sie selbst entfernt, wenn die GL durch schädigende Ereignisse, wie Brand, Explosion, Überschwemmung, Sturm, Hagel, aber auch durch Vandalismus zerstört wird!
Er erlischt auch dann, wenn die GL z.B. wegen nachlassender Tragfähigkeit des Fundaments abgerissen werden muss und der alte Zustand nur durch Wiederaufbau bzw. Ersatzbau hergestellt werden kann. Ein Wiederaufbau bzw. Ersatzbau der GL ist jedoch nur in einer Maximalgröße von 24 Quadratmetern Grundfläche inkl. überdachtem Freisitz statthaft.
Der Bestandsschutz einer GL endet folglich nicht automatisch mit der Beendigung des Kg-Pachtverhältnisses mit dem Eigentümer der GL. Der Bestandsschutz ist zeitlich nicht begrenzt und schützt den Eigentümer vor einem rechtlich völlig haltlosen Rückbau bzw. Abrissverlangen.
Zur Vermeidung negativer Rechtsfolgen für den Eigentümer einer „übergroßen“ GL sollte sich dieser bei Notwendigkeit von Instandsetzungs- / Instandhaltungsmaßnahmen oder vorgesehenen Umbauten, „Verschönerungen“ u.ä. dieser immer mit dem Vorstand des KGV über deren Umfang, Art und Weise verständigen. Ggf. sind Sachkundige – wie Vertreter der im KGV bestehenden Baukommission oder Wertermittler – in die Entscheidungsfindung einzubeziehen. Ohnehin ist der Pächter als Eigentümer der „übergroßen“ GL zur Einhaltung der sich für ihn aus dem Kg-Pachtvertrag und der Kleingartenordnung (KGO) des SLK hinsichtlich der Errichtung, Instandhaltung, Instandsetzung und Änderung baulicher Anlagen verpflichtet, sich vor Baubeginn die schriftliche Zustimmung des KGV als Verpächter einzuholen (s. Ziffern 7.1. und 7.4.).
Zu verschiedenen Zeitpunkten war in den Kg des VKSK der ehemaligen DDR die Errichtung von GL in unterschiedlicher Größe, Beschaffenheit und Nutzungsart (u.a. zum dauernden Wohnen) genehmigungsfähig. Weil rechtlich zulässig, wurde auf schriftlichen Antrag die Genehmigung durch die jeweils zuständige Institution (so staatliche Baubehörde oder Organe des VKSK) schriftlich erteilt.
Die Genehmigung schloss in sich durchaus die Erlaubnis einer (Teil-)Unterkellerung und die Errichtung einer Feuerstätte und eines Schornsteins, teils auch von Ver- und Entsorgungseinrichtungen ein (oder ein solches Handeln wurde stillschweigend hingenommen). Die erteilte Genehmigung wurde in der Regel Bestandteil der Handakte des Vorstandes des KGV.
Probleme könne auftreten, wenn der Pachtinteressent/Folgepächter verlangt, dass ihm eine Kopie der Baugenehmigung ausgehändigt wird, diese aber nicht mehr auffindbar ist oder, vor allem, eine solche weder beantragt, noch erteilt wurde!
Die Rechtspraxis, wonach, nach einem sehr langen Zeitabschnitt von mehreren Jahrzehnten, die Rechtmäßigkeit der Errichtung der „übergroßen“ GL anerkannt wird, wenn sie so zum Zeitpunkt ihrer Errichtung genehmigungsfähig (!) war, ist zu unterstützen. Es bestand ausreichend Zeit, mit rechtsstaatlichen Mitteln gegen den unter Umständen erfolgten Schwarzbau vorzugehen und dessen Abriss oder Rückbau wegen fehlender bzw. nicht nachweisbarer Genehmigung durchzusetzen.
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
