§ Sie fragen – wir antworten
Die Beantwortung der dieser Beitragsserie zugrunde liegenden Fragen führen zu nicht zu verkennenden Verhaltensanforderungen an den scheidenden Senior. Deren Erfüllung sind von großer Bedeutung für den Bodeneigentümer, dem Kleingärtnerverein (KGV) – als Verpächter dessen Boden und Betreiber der Kleingartenanlage (KGA) – sowie für den scheidenden Pächter und den Pachtinteressenten/Folgepächter.
Ist die Wirksamkeit meiner Kündigung des Kleigartenpachtvertrages von der Benennung eines Folgepächters abhängig?
Die Wirksamkeit der Kündigung/Beendigung eines Rechtsverhältnisses, so auch die eines Kleingarten-Pachtverhältnisses, kann entgegen verschiedentlich anzutreffender „Rechtsstandpunkte“ nicht von der Benennung eines Pachtinteressenten seitens des aktuellen Pächters gegenüber dem Verpächter abhängig gemacht werden. Nach geltender Rechtslage besteht eine solche Verpflichtung für den Kündigenden, die letztlich eine unzulässige Bedingung für die Wirksamkeit der Vertragskündigung darstellt, nicht.
Mit dem Ablauf der mit der Kündigung ausgelösten Kündigungszeit oder dem im Aufhebungsvertrag vereinbarten Vertragsende endet das Kleingarten-Pachtverhältnis zwischen dem KGV und dem Kleingartenpächter. Und dies unabhängig davon, ob ein Pachtinteressent/Folgepächter vorhanden ist oder nicht.
Durchaus positiv sind Aktivitäten des scheidenden Pächters zu werten, die der raschen Wiederverpachtung des vakanten Kleingartens und der „Abwehr“ an ihm vom Verpächter berechtigt gestellter Forderungen hinsichtlich des Rückgabezustandes der Pachtsache und damit sowohl den Interessen des KGV und des scheidenden Pächter dienen.
Eine Abstimmung in der Vorgehensweise sollte zwischen dem scheidenden Pächter und dem KGV erfolgen. Irreführende Inserate in der Presse, Aushänge oder Internetaktivitäten z.B. mit dem Inhalt „Kleingarten zu verkaufen“ sind, wie an dieser Stelle schon mehrfach betont, abzulehnen.
Ich habe eine Mitteilung von meinem Vorstand erhalten, dass für meinen Kleingarten kein Pachtinteressent vorhanden ist. Was kommt an Verpflichtungen oder Möglichkeiten auf mich zu?
Ist zum Zeitpunkt der Beendigung des Kleingarten-Pachtverhältnisses kein Pachtinteressent vorhanden (unter Berücksichtigung objektiver Faktoren, wie Lage des Kleingartens, ansprechende Gestaltung, Gesamteindruck, baulicher Zustand, äußeres Bild der Baulichkeiten, Anlagen/Einrichtungen, Bepflanzung, Kulturzustand des Mutterbodens) und ist davon auszugehen, dass sich in einem überschaubaren Zeitraum kein Pachtinteressent findet, der auch bereit ist, das Eigentum des Vorpächters zu erwerben, kann mit dem scheidenden Pächter durch den Vorstand ein zeitlich begrenzter Nutzungsvertrag abgeschlossen werden.
Dieser in den KGV des Stadtverbandes Leipzig der Kleingärtner (SLK) bewährte Nutzungsvertrag führt jedoch für den ehemaligen Pächter zu einer Reihe von Verpflichtungen. So ist für die Vertragsdauer ein Entgelt zu entrichten, es sind aus dem Verbleib des Eigentums auf dem ehemaligen Pachtgegenstand die zur Gefahrenverhütung bzw. –abwendung notwendigen Maßnahmen zu gewährleisten und die vom Vorstand geforderten Maßnahmen zum Erhalt des Kulturzustandes des Mutterbodens zu erfüllen.
Kommt es während der Laufzeit dieses Vertrages zu keiner Neuverpachtung und auch zu keiner Vertragsverlängerung hat der ehemalige Pächter – insofern dem keine anderen rechtswirksamen Regelungen entgegenstehen – sein gesamtes Eigentum von der ehemaligen Pachtsache zu entfernen.
Muss mein Kleingarten im Zusammenhang mit der von mir gewünschten Beendigung des Kleingarten-Pachtverhältnisses geschätzt werden?
Nach der für alle im Landesverband Sachsen der Kleingärtner (LSK) organisierten Kleingärtnerorganisationen – wozu der SLK und seine KGV zählen – geltenden Rechtslage, ist bei der Beendigung des Kleingarten-Pachtverhältnisses eine Wertermittlung der sich auf der Parzelle befindlichen Baulichkeiten, Anlagen/Einrichtungen, kleingärtnerischen Kulturen und Anpflanzungen vorzunehmen.
Die Wertermittlung ist durch den kündigenden Pächter rechtzeitig beim Vorstand zu beantragen. Der Pächter hat die Kosten zu tragen. Eine bereits auf Wunsch des Pächters zu einem früheren Zeitpunkt vorgenommene Gartenbegehung durch den Vorstand befreit den Pächter nicht von dieser Pflicht.
Die Wertermittlung dient sowohl dem scheidenden Pächter als auch dem Vorstand und dem Folgepächter sachkundig feststellen zu lassen, welche der vorhandenen Baulichkeiten, Anlagen/Einrichtungen, kleingärtnerischen Kulturen und Anpflanzungen für die weitere kleingärtnerische Nutzung rechtlich zulässig, notwendig, geeignet und brauchbar sind und welche Anforderungen durch den scheidenden Pächter bis zur Rückgabe der Pachtsache an den Vorstand hinsichtlich der Herstellung eines für die weitere kleingärtnerische Nutzung geeigneten Zustandes des Mutterbodens zu erfüllen sind.
Mit der Wertermittlung wird zugleich kompetent und verbindlich der zulässige Höchstpreis für die Sachen bestimmt, die bei bestehendem Kaufinteresse des Folgepächters als Obergrenze der Kaufpreisbestimmung zugrunde zu legen sind.
Dr. jur. habil. Wolfgang Rößger
